悦涛:“拆墙”的真相：一场新地主对老地主的战争

万得福

作者：悦涛


大家对“拆墙”的发泄应该差不多了。但是情绪化传播没能解决一个问题：这事为什么？


官方要推进一个东西，最优策略是风起青萍之末，让你感觉不到，背后铺陈大局。“拆墙”这事相反，对百姓是滔天大事，对政府却是个微观而棘手的操作。属于“出力不讨好”的类型。


总要有动机。小区里藏着金元宝？拆了墙再盖房子是不可能的；卖出去的楼再来刮二道彩？小区不是彩票啊。


政府在这事上是无利可图的，交通拥堵也不是靠“拆墙”能一蹴而就的。


背后必然有利益集团的推动，或者叫诉求。也就是把“拆墙”视为当务之急的利益相关方。能量还不会太小。


作案动机


1、官方动因不强。这事对政府来说，协调各方、吻定情绪，各地千万个小区拆拆建建，给自己增加的是无谓的麻烦，没有利益。而且有点师出无名。


2、物业不欢迎。国内的物业多一事不如少一事。拆墙让他们头大，拆墙之后他们的头更大。管理、治安、成本，剪不断理还乱。出力不讨好而且无利可图。


3、业主……从这两天的吐槽大家也能知道态度：坚决保小家舍大家，小市民嘛。而且物权在手，有权不爽。


4、开发商没表态。正在算账，开放式小区的容积率、单价、成本收益……可能还没算好。但是中国的开发商和物业的连带关系很强。如果后续小区不好管，业主不满意，楼盘就不好卖。所以动小区围墙，基本是动开发商的奶酪。


以上就是各利益相关方。作案动机都不强。那么，哪个利益集团有比开发商还大的能量，敢动他们的奶酪？


得看这事对谁有利。小区的地没有利用价值，但小区的路有用。不是对那些大马路上的机动车，也不是行人，而是快递小哥。像蚂蚁一样穿行的他们，遇到的最后一个问题就是物业的吃拿卡要。恨不得把墙拆了。


顺藤摸到这里，你也知道说的是哪个瓜了

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电 商


开发商的能量体现在和地方政府的关系。在现在的利益格局里，电商在更高层面的影响力盖过了开发商。


可是这堵墙，偏偏是阿里京东顺丰包括中国邮政这些牛B哄哄的巨头苦恼了几年的问题。强龙斗不过地头蛇。最后一公里其实早就解决了，真正解决不了的是最后一百米。


三个战场


地产集团军和电商集团军为了争抢这块蛋糕在线下和资本市场上已经开战了。


1、线下


所有的商业想进社区，物业都可以拔毛


物业拒收包裹、索代收费已成风，电商苦不堪言。冲突公开化之后，各地物管协会统一口径：无论从《物业服务合同》中的有关规定还是从各地《物业管理条例》的规定，物业服务企业都没有代业主收取快递邮包的义务。


中国物管协会2014年向两会提案，要求：电商应承担网购服务链的责任；未经物业同意，快递企业不得强行将货品交物业代收；电商按1元/件向物业支付费用；电商设快递自提柜，盈利与物业分成。


电商显然没同意。雁过拔毛，没拔得这么狠的。


2、资本市场


哪里有故事，哪里就有资本


自花样年分拆彩生活上市之后，各大地产纷纷拆分物业公司，包装成社区O20平台准备上市。万科、万达、保利、中海外一众地产商纷纷跟进。


上市要盈利，从谁那里盈利？当然是抽快递的水。


花样年拆分出的彩生活市值已超越母公司花样年。而且花样年老总潘军认为，这个行业规模会过万亿。假设每人每月的社区消费是2000元，覆盖4000万人一年就能消费上万亿元。


电商的动作更早，毕竟是他们先做到社区，地产商才发现这个市场。不止是京东到家、顺丰嘿客这些巨头，还包括社区001这样的草根创业者。都以“最后一百米”作为切入点。


一场看不见硝烟的战争，抢人抢钱抢地盘。地产商寸土必保的背景是，开发业务已触顶，转型乏力。物业公司利润率极低，6成企业亏损。电商大潮太过诱人而且几乎是唯一的突破口。


最后一百米，是地产商的最后阵地。


不过目前双方都不太顺利，彩生活的社区增值服务收入占比很小，还没建立成熟的盈利模式；顺丰嘿客被认为是折戟沉沙。


3、舆论战


舆论世界是资本而不是媒体操纵的


对社区电商，在网上是两种相反的舆论导向。


一种是这样的：“房地产或颠覆互联网：社区成电商新平台”


一种是这样的：“地产企业搞不定社区电商的N个原因”


电商认为地产商缺乏电商思维、客户覆盖面不足、配送能力有限、服务能力低下。


地产商一边，花样年老总潘军就说：纯互联网化的单向改造在O2O领域走不通，人对人的服务质量是第一要务，积累了很多年物业服务经验的开发商们，在这方面更有优势。


最后不忘抛一句狠话：“一个不可忽视的问题是，要进入社区，必须经过物业公司这道坎。”


算你狠。那么，


拆墙吧！


对社区的争夺上，已是战火纷飞。而且没有和谈的意思。电商认为不值得谈，是地产商的落后思维在挡路；地产商则认为这是他们唯一的转型机会，当仁不让。


于是，拆墙了。


（电商和地产商都不作声，一群意见领袖硬是把政府逼出来回了应。戏里戏外，如梦似幻。）


不是从今天开始拆的。看看过去两年政府为这事操了多少心。


2014年政府工作报告：首提推动快递业发展。国务院总理李克强多次深入快递企业实地考察，五次点赞快递业。


2014年9月国务院常务会议。李克强：“快递业搞活了，新的市场就激活了。”“物流业是带动整个经济发展、刺激消费的重要行业，而快递业是其中重要的‘领军者’。”


会上李克强明确要求城市交通等方面要加大支持力度，为快递业发展提供便利环境。


2015年政府工作报告：四次提及物流，三次提及电商，两次提及快递。


2015年5月，商务部发布《“互联网+流通”行动计划》，商务部发言人沈丹阳表示，该计划要想方设法解决两个“瓶颈”问题，其一是打破电商“最后一百米”的瓶颈，比如鼓励电商进社区。


2015年10月国务院常务会议。李克强：给予快递专用车辆城市通行和作业便利。


2015年10月26日，经李克强总理签批，国务院印发《国务院关于促进快递业发展的若干意见》。这是国务院为快递业出台的第一部纲领性文件。


其中包括“对快递专用车辆城市通行和临时停靠作业提供便利。各地可结合实际制定快递专用电动三轮车用于城市收投服务的管理办法，解决‘最后一公里’通行难问题。”


政策出台后，国家邮政局局长马军胜立刻跑到中国政府网接受访谈：国外快递业是由汽车来运输、投递，国内只能用三轮车。因为中国“主要是城市、高楼、马路”，导致快递围城、快递围校，“这种现象不能长期下去，所以车辆的通行问题是一个难点，政策出台解决也是必须的。”


对智能快递箱和社区服务点，马军胜的观点与中国物管协会正好相反：“社会的问题总归要社会的资源来解决，光靠快递一家可能难以做到。”


2016 年1月（也就是上个月），李克强在征求专家企业家对政府工作报告意见的座谈会上再度强调：“快递行业的发展之迅速、带动就业之多,远远超出了我们的想象, 有的企业有数十万甚至更多的员工,大大降低了全社会物流成本。” 他强调，政府工作不能仅拘泥于传统模式,而要不断调整适应,加快改进步伐。


以上一连串政策话语，可以体会政府对电商快递产业提到了什么样的高度，“拆墙”顺势而来。


两年前中国政府网曾经转载过的一篇热文：《盘点李克强成绩单:他是破壁者、拆墙人》



配图正是李克强视察快递业的场景


“新地主”对“老地主”的最后一击


社区，是中国最后一个线下的高频入口。每个人每天生活的起点和终点。消费粘性极强。


本届政府已经将盘活经济的希望寄托在了“互联网+”上，快递业则是从线上打通到线下的必须通道。


一些政策上的倾斜，不是因为网络巨头是既得利益，而是因为经济改革，包括政府改革，从线上往线下打才看得见希望。因为反向的阻力和既得利益太大，效率也太低。


在老牌武侠电影里经常有这样一句话：此路是我开，此树是我栽，要想从此过，留下买路财。


这揭示了中国自古以来最通行的商业模式：买路钱和地租钱。


现在人们的生活从线下转移到线上，并没有改变这个商业本质。


线上的空间是无限的，并不像线下土地是垄断资源，而是靠技术和服务拼出来的收租权。（忍不住吐槽一下，国外的互联网并不是这么单一的取向，但我们的传统实在太深厚。）


BAT，在信息、贸易、社交的垄断地位确定之后，已经成为线上的基建管道、流量霸主。以至于被徽投资本的蔡伟形容为“执政拱卫力量”。


中国已经诞生了线上的“新地主阶级”。相比“老地主”，他们不是通过垄断有限资源掠夺财富，而是在无限空间上通过技术、服务、专业、效率比拼建立垄断通道。


所有的斗地主都是一场革命。以前是暴力，现在是商业。


“新地主”的影响有多大？2015年深圳的商业地产租金比2014年下跌了14%以上。商贸领域的战争，“老地主”已经战败。


“拆墙”实际上是“新地主”对“老地主”发动的第二场战争——从商业到社区。


这一战，从攻守双方的站位已经注定了结局。