易宪容：鑫琦资产兑付危机意味中国房地产癌症

万得福

    前几天鑫琦资产的董事长致客户公开信，承认了兑付危机。据说鑫琦资产在上海涉案金额19亿，牵扯2000位投资人。鑫琦资产本来是一个不知名公司，但是影星张铁林的代言及兑付危机很快就把这家公司推到市场的风口浪尖上。

    本来鑫琦资产与是纯粹欺骗的e租宝不同，是一家投机公司，希望通过房地产投机能够一本万利。这家公司主要是把房地产项目收益权打包成理财产品出售给投资者。在公司收到投资者的钱之后把这些钱给了郑州、秦皇岛和海南的开发商，以公司的名义，把开发商的房子买下来。而鑫琦公司进入这些房地产项目投资有两个条件。一个是买房的价格要低，据说曾经半价左右拿到房子，第二是开发商承诺一年以后回购，其回报一般都在20%以上。然后鑫琦资产就用这个回报，拿出13%左右，返还给客户。

    从资金的流向来看，其链条十分清楚。房地产开发商先把房子卖并押给了鑫琦资产，然后拿到购房款，房地产维持资金链条不断，投资者拿到了每年13%的利息收入，而鑫琦资产差不多也能空手套个10%左右的价差。为了让这条资产链不出问题，鑫琦资产把房子攥到了自己手里。这个投资项目看起来很完美，只要房价在上涨，所有的问题及风险就不会发生。但是这个假定是不确定的。

    如果房价不能上涨，房地产开发商不能够用钱回购，那么整个链条就都不转了，投资者的钱无法兑付。鑫琦资产曾想用房子抵债，但投资者不同意，投资者不要房子而要所承担投资收回。可是现在房子卖不出去了，即使降低价格也是卖不出去。在这种情况下，谁会要房子。兑付危机也就出现了！目前国内不少城市的房地产市场情况都是如此。房价都是由各种资产管理公司炒高及住房投资者炒高，而不是住房供不应求让房价上涨。

    比如，去年国内一线城市的房价为何越炒越高，有些项目炒到每平方米30万还是说房价会上涨。其实都是各种类型的资产管理公司及房地产开发商合谋炒作的结果。试想，北京4环以内的房价早就上涨到5万元一平方米了。如果一套住房为100平方米，其总市值就达到500万元。如以北京一所大学教授的工资，估计也得花40年收入。而一般北京居民来说，更是不可问津。所以，在当前高房价下，进入市场购买者多以是住房投资者及各种各类的资产管理公司，后者则与房地产开发商一起把房价推高主要因素。

    从上面的链条就可以看到，只要房价在上涨，房地产开发商不仅能够制造出一个又一个的住房销售的日光盘（即住房销售在一天内卖完），制造舆论说住房市场是如何供不应求，诱导更多的投机者进入市场，也然后一轮又一轮地把房价推高。可以说，这种对住房市场炒作的方式已经成了中国房地产最大毒瘤或癌症，而且在目前的情况下，中国房地产市场癌症及毒瘤已经是无药可救了。因为，中国房地产市场通过这种炒作方式已经病入膏肓。

    比如，2015年深圳的房价之所以能够飚升50%以上，同样是以类似的方式把房价炒作高的，其炒作者主要是房地产中机构及人民币汇率的炒作者。这些住房投机者通过自买自卖的方式把自己持有的住房价格炒高，然后把这些价格炒得极高的住房到银行抵押贷款，银行贷到款之后，又把这些款项通过地下钱庄流入香港离岸市场炒作人民币贬值，获利之后又把这些钱流入国内再炒作住房。

    比如，有一房地产中介持有一套300万元的住房，然后通过对倒把这300万元的住房卖到600万。接着通过中介评估之后拿到银行做抵押贷款。如果贷款折扣为60%，获得银行贷款360万元。投资者获得这笔贷款之后，又通过地下钱庄汇率到香港，到离岸人民币市场做空人民币。如果其杠杆率10倍，其人民币做空交易3600万，只要人民币贬值1%或600个人点子，其获利就36万。几个回合赢利之后，赚得资金又通过地方钱庄回到深圳的房地产市场。深圳的房价就是在这样一个过程短期内迅速炒高。一年内房价上涨达到50%以上，这并非什么房地产市场供求关系的变化，而完全是住房炒作的结果。

    就当前中国房地产市场的情况来看，政府正在出台一系列刺激住房去库存化的政策，降低住房首付比例或信贷加杠杆，降低住房交易税费，甚至于以一场政治运动的方式在推行中国房地产去库存化。但是这场房地产去库存化的运动，看上去是会有利购买住房者进入，但在对住房消费与住房投资不能够用税收政策进行严格区分及各城市的高房价的情况下，进入房地产市场购买者基本上是投机投资者，因为，一般城市的住房消费者根本就没有支付能力进入这个市场。这些住房市场投机投资者，无论是个人还是组织，购买住房的目的就是如何能够以更高的价格卖出。在这种情况下，以住房项目为标的的资产管理公司应运而生。

    可以说，对于这样一个住房市场，只要房价在上涨，房地产市场所有的问题及风险都会掩盖起来，但是从来就没有只涨不跌的房价。如果房价下跌，中国房地产市场所面临的问题全部会暴露出来。当前中国政府在没有对住房消费与住房投资用税收方式进行严格区分的情况下，过度推出各种住房购买优惠政策，对房地产市场的过度加杠杆，只会更加鼓励中国房地产市场各种投机炒作，这只会加速房地产市场炒作癌症进一步扩散，让中国房地产市场所面临的问题与风险增加，直到最后一发不可收拾。鑫琦资产的兑付危机不仅揭露出中国房价上涨的真相，也表明了当前房地产市场所面临的问题比所观察到的要严重得多。投资者不得不密切关注。

万得福

牛牛哥：
举个栗子：假如我有一套房值1000万，我公司资金流紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500万“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万。于是我手里有了1050万现金。而且房价跌多少都与我无关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500万现金，还要被银行捆绑。


这个就是近期上海高价房猛涨的逻辑。
高价大房拥有者大部分有实业，而实业普遍日子紧，没现金流。年初信贷开闸，中央又下任务去房产库存。于是银行和房主、中介三方一拍即合，做高房价，国家去库存，房主得现金流，中介揩肥油，银行家完成指标。皆大欢喜。最后房子留给坏账，是几年后的事了。

现有经济、金融环境下，理性的人都不会再“投资”房地产；而现实房产火爆的原因就是“套贷”。上海一天350套高价房成交就是这么来的。谁特么年都没过完就跑上海来“投资”房产啊？还不是赶上央行放水赶紧抢房贷指标。


路人甲：
这个对二手房好操作，对新房不好弄啊，开发商从哪弄那么多亲戚朋友人头买自己的房？


牛牛哥：
新物业一样操作啊。房主就是开发商嘛。
开发商更缺钱。

好几年前，上海的新房 主要都包给中介了。
人头的技术问题，由链某家
解决。


路人甲：

那么是上海的中介势力大了！
其他城市要学习。

牛牛哥：

说对了。上海房产中介就是为虎作伥
。原来中原之类的门面我看到好多都换成链某家的了。链某家
在上海玩得最厉害。


他有大数据优势。既作裁判，又作运动员，还做黄牛。


路人甲：

向您学习，我的思维落后了。

牛牛哥：

以链家的体量，从北上广深数据库里挖掘一批“肉鸡”客户资料太简单了，然后异地互购，谁都查不清。因为谁都没有他的数据全面。


首付三成还是保守的。链某家们完全有技术水平做到两成，尤其新房。这样的话，套贷获得的资金就更多了！


若按这个逻辑，结果如何？请诸位讨论。。。。。。


路人乙：

@牛牛哥 ?请教一下，你的计算里面贷款人还要拿出450万现金收付，才能贷回来1050啊，这个450算上去，他净拿应该是1050-450


牛牛哥：

@路人乙  ?450万是左手倒右手，用过桥资金就可解决，或链某家等中介提供。他们不是在玩“房产金融”
嘛！


  银行是拿出真金白银1050。若贷八成的话更是1200万。


那些高房价背后究竟暗藏着怎样的骗局？

链家真的是高房价的推手吗？

链家这几天突然就摊上大事了，先是什么有人质疑他的独家房源代理模式，又有人炮轰他把查封的房子卖给购房人，最新消息说，住建委已经开始调查链家，并暂停了涉事门店的网签资格。

虽然在大家眼里，这是坑人个的把戏，但这在链家内部，被称为金融创新，链家说这是为了加强购房人的体验感，独家房源代理，能够给房东带来更好的交易价格，也能避免其他中介的骚扰，如果实在卖不掉，你还有收入。至于卖查封的房子，或者法律纠纷的房子，链家通常会先让你签约，然后再告诉你。

又或者在你交了首付之后，突然发现过不了户，他们可以通过链家金融的资金先把房子问题解决了，但费用肯定是少不了的，通常为年化 10% 以上，另外，这其实风险很大。万一解决不了，首付也交了，购房人心里肯定窝火。

但这些还都是小事，只能说林子大了什么鸟都有，链家 8 万人的员工队伍，难免有几个害群之马。大家都能理解，唯一质疑的是链家通过独家代理房源的模式，有人说这客观上形成了坐庄效应，拉高了房价。比如一套房源业主要卖 450 万元，链家独家代理会先给你 2000-3000 元钱，先行支付，说未来 3 个月卖不掉，这个钱就不要了。

那么他怎么把这个房子卖掉呢，肯定要在 450 万之上进行加价，制造信息不对称来劝说购房人。最终以不低于这个价格卖出去，有的经纪人还会跟客户约定，如果高于什么价位卖掉，还要多拿佣金点位。而一旦签了独家之后，便没有经纪人竞争卖房，从而形成了市场的短期垄断。当大量房源都被链家拿到之后，自然链家也就被千夫所指。


不过在这里要说的，这也就是碰巧了。房价在一线城市上涨，所以上涨是原因而并非链家独家房源代理的结果。如果真的房子卖不动，链家也不会傻到主动跑去交钱，然后独家代理的。链家之所以这么做，还是看准了，全国资金回流一线城市，短期内仍然是一个卖房市场，所以房源成为市场竞争的关键。如果相反，到了二三线城市，房地产进入买方市场，到处都是房源，链家才不会主动赔钱呢。另外，购房人也不是傻子，这个地方的房源多不多，还有没有替代品可选择，这都是市场决定的，如果链家标价明显高于市场行情，其他中介肯定会一拥而上。所以，以独家代理的模式判断链家推高房价，显然不靠谱。


那么链家无罪吗？显然也不是，链家的罪其实恰恰就在金融上面，链家金融创新开发了很多的产品，什么装修贷、首付贷、还有连环贷就是当你换房的，他先给你钱，让你先签约，然后后面再卖房子，他在卖房买房这个产业链上，提供资金杠杆支持，并收取高息服务费，他拿产业链上的房子作为抵押品，所以一般情况下，在不出现房地产系统性风险的情况下，风险可控。而这其实才是问题的关键，还记得去年上半年的股市吧，为什么一下涨的越来越快了，是经济好了吗？不是，是真的改革了吗？也不是，而是大家都嗅到了金融的味道，纷纷冲进市场展开配资，相当于给股市加了数倍的杠杆，于是牛彻底疯了。而疯牛病的归宿就是很快被杀掉。所以到了 6 月份牛市戛然而止，凡是参与配资杠杆的投资者，损失巨大。


链家的这种金融做法，类似于去年股市的配资，他的金融服务，相当于给了本就火热的一线楼市房地产，加了杠杆。比如买一套 450 万的房子，原来我需要首付 135 万，加上各种税费，怎么也要准备 160-180 万元，才能买房，如果算上装修成本，可能至少要准备 200 万才有底气去买。现在链家的服务，让首付再次降低，甚至你只要准备 100 万就行了。剩下的链家给你垫上，交易费用贷款，装修也贷款，总之投资者相当于从 2-3 倍杠杆，一下放大到了 5-6 倍杠杆，这可不是闹着玩的。一旦资金杠杆被放大，一旦发生系统性风险，可能会造成巨大的金融危机。比如说当年美国，0 首付政策让大家在危机到来的时候，很多人都选择了断供，而我们算来算去觉得，如果首付比例在 3 成，加上各种乱七八糟的首次置业成本，房价跌 5 成，购房人也不会断供，但如果第三方出来在这个杠杆上再加一倍，那么房价下跌的安全阀一下从 5 成，减到了 2 成。也就是说，如果一线城市跌 2 成，这些使用链家金融服务的人，可能很快就会断供。


当然，链家绝不是一个人在做这种场外配资，房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨，完全是因为民间金融在作死，什么资产证券化，把开发商的房子整楼接走，卖给理财客户，然后开发商承诺回购。又或者在银行贷款的杠杆上再加杠杆。甚至昨天深圳出现了众筹炒房，这些都是场外配资的种种表现形式，大家都在通过各种途径给火热的楼市火上浇油。结果可想而知。


所以理财的这些公司，所谓的房地产证券化，这些为房地产提供金融配资服务的公司，他们才是推高房价的幕后推手。



杠杆的原理大家都知道，距离和力是一组相对变量，省力就费距离，省距离就费力。这就是房地产也好股市也罢的核心道理，当你给市场加杠杆的时候，就像涡轮增压一样，会加速市场的行情。


股市上涨就加速上涨，从慢牛变疯牛，而股市下跌也会加速下跌，楼市也一样，如果按照正常的资金回撤一线城市，这个地方房价上涨趋势可能还会维持一段时间。


但如果大量杠杆资金冲进市场，让楼市的牛市上演最后的疯狂，那么恐怕会缩短距离暴跌或者崩盘的时间，都说不作就不会死，大致就是这个意思。


所以说回到链家，链家并非通过独家房源来垄断或者推高房价，他们真正的问题是通过金融杠杆的手段，让楼市的趋势加速了，同时也缩短了楼市趋势拐点的时间。


鑫琦资产揭穿了高房价骗局



鑫琦资产本来是家名不见经传的公司，只是因为和霸道总裁皇阿玛张铁林联系到了一起，才引起了大家的关注。就在今天他们发布董事长致客户公开信，承认了兑付危机，根据公开报道，说鑫琦资产在上海涉案金额 19 亿，牵扯 2000 位投资人。


要说鑫琦资产跟 e 租宝还不一样，e 租宝是纯骗，而鑫琦资产还是想投机一把的。这家公司主要是把房地产项目收益权打包成理财产品出售给投资者，也就是拿了投资者的钱后，把这笔钱给了郑州、秦皇岛和海南的开发商，以公司的名义，把开发商的房子买下来，当然他也不傻，条件有两个，一个是买房的价格要低，据说曾经半价左右拿到房子，第二是开发商承诺一年以后回购，然后作为回报，给这家勇于过来接盘的公司 20% 以上的回报。鑫琦资产就用这个回报，拿出 13% 左右，返还给客户。这样一个链条就十分清晰了，开发商先把房子卖押给了鑫琦资产，然后拿到购房款，维持资金链条不断，投资者拿到了每年 13% 的利息收入，而鑫琦资产差不多也能空手套个 10% 左右的价差，当然为了保险，鑫琦资产把房子攥到了自己手里，看起来这一切很完美，但却有一个致命伤，这一切的一切，都有一个假设的前提，那就是房价必须继续上涨。而且永远上涨。


现在坏菜了，开发商没钱回购了，所以整个链条也就都不转了，投资者的钱无法兑付，鑫琦资产灵机一动，我们不是还有房子嘛！跟投资者讲，拿房子抵债，投资者也不傻，当然是不同意、不同意、不同意，重要的事必须说三遍，投资者正在逼着鑫琦资产赶紧卖你抵押来的房子，然后还钱。这就有点一厢情愿了，如果房子要是好卖，开发商能不还钱吗？显然是这些房子，即使折价也卖不出去了。



（看看中国的房价有多坑爹！）



我们今天不是要说这家公司多不靠谱，也不说皇阿玛是不是不负责任，我们也不讨论究竟是不是非法集资，这个案件其实会令开发商很紧张，因为他们一直玩的一套把戏穿帮了。这下你应该知道开发商的手法了，知道为什么新开盘的房子总是瞬间秒没，总有傻 X 大款们，拿着上千万现金在那排队买房，又为什么你觉得累吐血都买不起的房子，总是涨起来没完没了。其实这一切都是障眼法。开发商把房子盖好后，甚至没有盖好的时候，就已经在准备销售了，他们很清楚房子其实根本卖不掉，


所以就会准备很多身份证，然后通过这种理财机构，通过类似非法集资的手段，把房子变成证券化的资产，然后说是卖出去，其实就是抵押出去，回收现金流。用于后面的开发工作。一个新楼盘大部分的房子，就被这么处理掉了，当然也不排除这中间有个别的真实买家（傻子）过来询价，他就会制造一个非常紧俏的局面，催着你赶紧签单，让你感觉买到了他的房子，就跟捡着一个大宝贝似的，那幸福的酸爽，简直无与伦比。



（房子根本卖不掉）



那有人问了，第二年开发商不是要回购吗？

他拿什么回归？这很难吗？他把这些房子倒一遍，然后再以抵押的形势卖出去，拿新借来的钱，就能回购了。相当于把 A 公司手上的房子回购回来，加价 20% 卖给了 B 公司，然后宣布，由于房子销售紧俏，所以今年房价上调 20%，在倒卖的过程中，也可能又碰到真是买家（第二轮傻子）过来询价，他还是会很不情愿的卖给你。就这样倒着倒着，在经过多轮倒贷抵押之后，遇到的傻子也越来越多，一个新盘的房子价格就越来越高，真实的销售也越来越多。慢慢的他就把房子都卖完了，然后不但把钱都还上。自己还能大赚一笔。


直到现在，虽然傻子还有，但傻子已经真心买不起了，真实购买力跟房价的差距已经越来越大，于是开发商慌了，要知道倒卖一次，就有大概 20% 的成本，如果在倒卖的过程中，很少有傻子过来接盘了，那么开发商也就彻底陷入了庞氏骗局，直到后面没人再相信他为止，我判断鑫琦资产这个案子，很可能就是开发商由于资产负债太高，完全借不到新的钱了，于是之前的回购承诺也就变成了一纸空文。再然后这个雷就炸了！鑫琦资产绝不是一个人在战斗，估计这样参与开发商倒贷的资产公司应该不止数百家，当一个雷炸响之后，这帮人也会惊到，所以开发商现在应该非常担心，这种资产证券化的游戏是否还玩的下去。



（去年已经把二三线城市全部干掉了，一线城市正在逐渐失去基层购买力）



现在局势很明了了，接下来就是这些房子怎么变现？打 8 折？7 折甚至对折能卖出去吗？所以，当这个把戏被揭穿之后，你也许会发现，市面上的房价快速下跌，这些资产公司可不管开发商那一套，为了活命。他们会拼命甩房，而房价越是快速下跌，投资者越是恐慌，更不敢接盘，本身在这种二三线城市，大部分人也不缺房住。所以这就是另一个死局。越跌成交量越低，越跌越无法变现。这种情绪会传递到北上深！更何况你怎么知道，因为老家的房子卖不出去，北上深根本就凑不齐首付。

万得福

2016-3-1 张庭宾

在令所有预言和诅咒楼价下跌者纷纷折戟之后，中国妖魔楼市终于进入最后的疯狂时刻，正如A股上证指数在2015年6月攀上5000点——市场一边是主力疯狂地卖出套利；一边是被逼空逼疯的人放杠杆疯狂买股!而央行现在的行为与当时证监会可谓如出一辙——给买房（股）者加杠杆！

楼市这股疯涨的妖风是从深圳刮起来的！2015年，深圳楼价高歌猛进，12月深圳新房同比涨幅高达47.5%,二手房同比涨幅也达到了42.6%，而仅一河之隔的香港，楼市冷风骤起，这成了中国楼市奇特的一幕。而今年初以来，深圳式的疯狂上涨正迅速传染一线和省会城市！这到底是为什么？

中原地产的数据显示，香港二手住宅价格去年第四季度下跌6.9%，创下七年来的最大季度跌幅。1月20日，香港地产四大家族之一、恒基地产主席李兆基旗下的半山豪宅项目帝汇豪庭公布了首份定价单，定价较同区豪宅下调了近3成。与此同时，地价下跌更猛。2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，其楼面价仅每平方1.98万港元，与2015年9月出让的同一地段的地块相比，价格大幅下跌了近7成。这仅相当于北京六环边一幅地块价格的一半。

香港楼价地价下跌是因为外资和港资不看好香港和大陆未来经济，以李嘉诚为代表的资本大佬正向外转移资本。这个大背景深圳也在其中，并无本质差别。香港与深圳的差别有两个：1、香港商业银行都是私有的，且经历过多轮楼市暴跌周期，因此其老板对于房地产风险十分警惕，一旦大势不秒，就收缩贷款。而深圳的商业银行大多是国有控股的，且没有经历过楼市崩盘的惨痛教训，特别是如果银行的高层主管或亲友手里面也有大量的房产需要变现，则他们难免有放水放贷的冲动；2、香港货币自由兑换，可自由离境，市场传导机制效率高；而深圳居民货币兑换有限额，难以自由离境。不过，有一种人例外，即在深圳开公司的香港、外资老板（或在海外有贸易公司的珠三角老板），他们在深圳内地有公司（工厂），有房产，有外贸业务。

据一位熟悉香港和深圳的朋友披露，2015年内地其他一线城市房价受到抑制，而独有深圳房价大幅上涨，就是由这批有房有公司的香港人开始炒起来的，卖房者大多是这些老板，买房者很多是这些老板们的保姆或司机，老板和保姆、司机签个假的劳动合同和收入证明，老板垫付首付，房产高价转让后，银行再贷七、八成贷款给老板，这样老板房产相当于拿到房价大幅上涨后70-80%的贷款，这个贷款比例远高于常规住房抵押贷款的50%。老板们拿到这些人民币房款后，通过贸易通道出境，兑换为美元，再坐等人民币贬值。而对于司机和保姆来说，他们也无所谓，反正先住上豪宅享受着再说。这种模式相当于把银行贷款套出来，大大增加了商业银行贷款风险。

如此一来，深圳房价的恶性上涨，又反过来对于刚需者形成了极大的逼空压力，他们害怕在过去多年房价上涨后，未来房价涨得更多，更买不起房，在对过去一再错失买房机会极为懊悔和十分担心未来的情绪压力下，很多人被逼空逼得完全丧失了理智，奋不顾身地买房，就如同去年A股5000点以上加杠杆买股票的人一样，这样就推动深圳整个楼市的全面上涨。

作为这种独特深圳楼市现象的印证，根据各地人民银行的数据，2014年深圳住房贷款余额达到了5299亿元，超过了北京的4521亿元，而深圳房贷与总贷款的比重更高达22.41%，分别是上海的1.7倍和北京的2.25倍。而在2015年深圳更是杠杠上加杠杆，特别是在9月30日的房贷新政通知后，深圳该项贷款连续增长三个月，投放额分别为 77.5、110.1 及 163.5 亿元，环比分别增长 3.5%、42.1%及 48.5%。2015年深圳房贷余额已经铁定越过6000亿元。

这种并不正常的深圳爆炒楼价套贷的方式，在2016年以来有向全国一线和省会城市蔓延的趋势。去年9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定在不实施限购（北京、上海、广州、深圳和三亚除外）的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例降至25%，商业银行还可以自主下浮5%。

今年2月26日，央行行长周小川在上海明确表态：个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。首付比例降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权，让他们来制定首付比、利率。

这就给了其它一线和省会城市复制深圳套利模式打开了空间。因为各地都有很多企业家、政府官员手中拥有大量房产，他们很匮乏现金，也可以找保姆、司机和熟人高价购买自己的房子，从商业银行套取贷款。从而将自己手中的积压房产脱手，而给刚需购房者套上绞索，也将商业银行拖进了放贷违约高风险的泥潭。

楼市的最后疯狂上涨将对中国实体经济进一步釜底抽薪，当40%的上市公司的年利润不足购买北上深的一套好房。当高房价极大地推高了土地、劳动力成本，实业精神和科技创新将受到致命打击，在外部美国再工业化，TPP加大资本吸引力的情况下，这不啻于把资本向海外赶！

由于房产在中国国民财富中所占的份额最大，约占50%左右，房产的大幅上涨意味着人民币的国内购买力相应贬值，这在外汇市场人民币对美元硬扛高位的情况下，再加上一月份商业银行贷款达到了惊人的2.51万亿元、人民币降准降息，这都将加大人民币对外高位和国内持续贬值的价值反差，大大增加人民币贬值的压力！

诚然，楼价大涨产生巨大诱惑，使国内现金流去追捧房产，可以遏制居民以人民币换美元，减少因为此原因的外汇储备的减少。这在客观上将为国内外资企业以人民币换美元让道，中国的外汇支付项中，除了约1.1万亿美元的短期债务外，约1万亿美元的对外许诺投资外，最大的潜在支出项是外商直接投资（本金2.83万亿美元，考虑到它从1990年代中期就大规模流入中国，这么多年的商业利润和汇率利润，本金利润很可能超过5万亿美元），截止2016年1月份，中国央行公布的外储余额为3.23万亿美元，即便其中没有账务作假和呆坏账，也不足以支付FDI战略性外流。

楼价大涨的另一个客观结果是，居民大量的流动性被锁死在楼市里，这使得老百姓购买人民币黄金、白银等贵金属的资金大为缩水。倘若未来人民币大幅贬值，则国内百姓通过购买人民币黄金白银，在寒冬抱团取暖对冲风险的最后一条路也被堵死。

总而言之，这一轮的楼市放贷款杠杆暴涨，与2015年上半年股市放贷款杠杆暴涨有着惊人的相似。不同之处有两个：1、楼市的财富总规模约是股市的10倍！其一旦重蹈股市覆辙，其破坏力要大10倍；2、股市里放杠杆者尚属少数，而买房者绝大多数都放3-5倍杠杆，一旦楼价如股市那样大跌50%，则其制造百姓负资产的规模何止10倍于股市！

笔者原本已经不想再写这种几面不讨好的文章了，但最近实在看不过眼了，还是要大喝一声——如果你不想给自己和家庭套上“终极绞索”，千万别拿着全部积蓄，再加上贷款二三十年买房！

附录：
网上一个段子形象地说明了套利模式
我和我老婆现在在北京只有一套房子，我可以把房子只写在我老婆一人名下，然后和我老婆假离婚。现在这套房子值700万，我让她把房子1000万卖给我，我首付她300万，贷款700万。这样，我们继续住着房子，手里多了700万，用这700万投资（包括投资到我公司）的利益，刚好可以用来还贷。如果房价大跌，我就不还贷款了让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。现在北上广有很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。这两天刚给大学同学讨论清楚这个问题，大家一致认为我可以做这件诈骗的事。

万得福

今年2月26日，央行行长周小川在上海明确表态：个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。首付比例降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权，让他们来制定首付比、利率。

呵呵。
ZT:

降低首付其实就相当于增加杠杆，为什么在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下，要让房地产提高杠杆呢？从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中，你听出了其言外之意吗？

在整个银行贷款中，房贷是最优质的资产，坏账率最低，这说明中国的老百姓是最守信用的，他们宁可省吃俭用，整天吃方便面，都不愿意拖欠银行的欠款。操盘者想来想去，只有这块可以用来提高一下杠杆了，于是就各种救市措施纷纷出台。

但我们应该看明白，这次救市，救的不是房地产，而是地方政府，是地方政府的30万亿债务，是政府的信誉和中国整个金融系统。只有房产价格上升了，其他资产价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。

很多地方政府的身家性命，都取决于房地产价格，房价一旦下跌，意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌，土地卖不出去，抵押品价格下跌，这会导致政府信用违约，银行逼债。接下来的后果大家可以想象，地方政府一旦违约，将纷纷成为被告，信用扫地，这一现象政府愿意看到吗？

有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬：过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：1：凯恩斯主义的政府刺激需求；2：马歇尔计划的一带一路；3：克林顿的互联网加万众创新；4：弗里德曼的货币供给理论；5：里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……

万得福

　新华网沈阳3月1日电 2016年3月1日，沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》。其中包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策；公积金最高贷90万；土地供应减半；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住等22项房产新政，促进房地产市场健康发展。

支持两地分居家庭、农民工和外籍人士购房安家。两地分居家庭在沈购房安家的，按购房面积每平方米补贴100元的安家费。农民工在沈购房子女可在我市接受义务教育，就近入学，可以在我市参加中考。外籍人士在沈购房不受套数限制。

支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。


网友戏谑：韭菜不够，直接割草了；割韭菜也就算了，至少放过花朵啊。

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李克强透玄机新招出炉 北京危机大转移(图)

文章来源: 多维 于 2016-03-06
细心的人可以看出，与去年不同，今年的李克强政府工作报告只字未提注册制，反而多次强调防范风险。而这与外界猜测中国将打包出售给全球投资者以解决巨额不良贷款最新战术似乎不谋而合。但全球投资者会乖乖地接盘吗？



3月5日，中国国家总理李克强做两会政府报告，李克强在报告中强调，深化金融体制改 革。加快改革完善现代金融监管体制，提高金融服务实体经济效率，实现金融风险监管全覆盖，加强全口径外债宏观审慎管理。扎紧制度笼子，整顿规范金融秩序， 严厉打击金融诈骗、非法集资和证券期货领域的违法犯罪活动，坚决守住不发生系统性区域性风险的底线。

有分析认为，这与中国当前要实行的转移不良贷款新策略有关。

中国希望将巨额不良贷款打包，最终将其卖给全球投资者——这看起来像是一种嗑了药的次级衍生品。

如此大规模的证券化计划代表着中国在消除债务战役中采取的最新战术。中国的巨大债务是笼罩在其不断放缓的经济头上的最大阴影之一，债务与国内生产总值(GDP)之比高达230%。

这么做将会减轻中国各银行的债务，并将部分风险转移出国内金融体系。根据官方公布的数据，这类债务已达1.27万亿元人民币（合1940亿美元），而分析师们估计实际数字可能高出好几倍。

据中国媒体报道，监管机构已授权将500亿元人民币的不良贷款打包成第一波证券化产品。不过，对该计划的需求预计会大大低于供给。

一些咨询师认为，这些证券化产品可能有助于简化在中国的坏债投资。被打包的不良贷款将得到抵押品的支持，而且随着资产被重组或清盘，它们也能产生现金流。根据毕马威(KPMG)合伙人彭富强(Wilson Pang)的说法，现金流较强的产品可能会以较高级别出售。

这些产品不会由国际评级机构评级。2008年美国次级按揭的证券化衍生品内爆时，这些评级机构受到了一定程度的谴责。

中国银监会(CBRC)一直在推动各大银行将不良资产从其资产负债表移除。然而，因中国经济减速而催生的大批不良贷款，已促使银监会转而采取更有创意也风险更高的办法摆脱债务。

今后几个月，中国各大银行将开始发行巨额的资产支持证券，这些证券以不良贷款作为其背后的支持资产。此举是解决不良贷款问题的最新企图。各银行急于 参与这一活动，试图借此清理其资产负债表并产生流动性。银监会也同样迫切地希望让这些产品进入国际市场，从而将风险转移至中国金融体系以外。

但问题来了，全球投资者会接盘吗？

局面似乎不是很乐观。有文章写道，有多少全球投资者对传统的（中国坏债）感兴趣？一位有购买亚洲不良债权经历的香港投资者问道。“不太多。这种坏债的更复杂版本会很快改变这种局面吗？不会。”