zt: 三藩市业主的7级大地震

万得福

三藩市业主，你正经受一个7级大地震！三藩市最近几个月，有7个打击业主的法律和法案，排山倒海地出炉，造成出租业大地震。尤其是AB2405或SB1439，如获通过，单位一旦出租，就难以收屋，无法拿回物业。或者要面临巨额涨幅，搬迁费由现在的5千到8千元一个人，升到5万元！大小业主首当其冲，独立屋业主这次也难逃劫运。非法单位一旦合法化，可能再也不能收屋自住。
简单介绍一下[三藩市租务条例]的现有的有关规定。租务条例规定： a）租约没有期限，租客只需给业主一个月书面通知，即可搬走；业主不能在任何情况下让租客搬走，除非通过“收屋自住”的法律程序，或者通过“艾利斯法”结业，退出出租业。所以，三藩市的租客，通常是搬入就不搬走的长期租客。b）业主不能自行升租，租金升幅由三藩市政府的租务局统一制定，为通货膨胀率的6成，今年都是1%到2%的升幅。即，$1000的月租，每年只升$10到$20元。业主的租金升幅远远赶不上物价上涨，更脱离市价。所以，长期租客的租金越来越低于成本，是廉租屋、经适房。业主等同慈善机构。ｃ）独立屋不受租金升幅的限制，single family home只要出租给一户人、一份租约、住户是1996年或以后搬入的，业主是可以随时加5%至7%，同时，业主也可以自住收屋。
但是，苛刻的租务条例正在光速般地恶化，独立屋和多单位的业主，所有的出路都在被截断中。过往5个月，6个政客，公布了7条一环套一环法律或法案。这些法案法律，象是联合起来的、有协调、有安排的攻击，一招比一招辣。最后的结果是业主无路可走。这些法案或法律，逐一分析如下：
1）第三区市参事丘信福David Chiu，在11月公布的[非法单位合法化]法案，要求业主花几万去改进；如果物业里住着租客，改进其间必须给搬迁费让租客临时搬出，改进完了必须以同样租金继续租给租客住。但可怕的是，一旦合法化后，独立屋将变成两单位，并失去＂租金可以随时升到市价＂的豁免（见以下3）。这个法案3月25日在市参事一读通过，尽管业主团体进行了若干次劝说和在一读中要求修改，这些缺点都没有改进，很可能在4月通过，成为法律。本来，单一这条法案，对业主权利没有巨大影响，业主可以选择不进行合法化，但以下几条法律，基于这条奠基的法律，禁锢了业主。
2）李孟贤市长在12月颁布行政命令，不许取缔非法单位。建筑验屋部DBI已经停止发出有关的许可证。一般来说，业主愿意出租非法姻亲，是因为其灵活性。孩子小，不需要用姻亲单位时，出租的收入，可帮补房屋贷款，等孩子大了才收回来自用。如果非法姻亲里的租客有问题，如不缴租或滋扰，业主可以用取缔非法单位的理由，虽然损失５千的搬迁费请走租客，但立刻解决问题。之后，再把姻亲重新出租给肯交租、行为好的新租客。但如果非法姻亲不能再取缔，还没有出租非法姻亲的业主，本能地不会冒险再出租了。但是，已经出租了的，被这个突然其来的改变打倒在地，不许取缔非法单位，意味着业主再也无法请走不良的租客。这个行政命令是几个法案中制约业主的一环，象抓住了蛇颈的上三寸。
3）第十区市参事Avalos在12月提出，不许单位合拼。非法单位合法化后，分出来的合法姻亲单位，不可以归并到原来主单位里，不能恢复独立屋的身份，因此永远受到租金升幅的限制，不能随意升到市价。独立屋single family home，作为一个完整的一单位出租给一户人，大多数情况下是不受租金升幅的限制，业主是可以随时加租5%至7%。但是如果独立屋分开两份租约或分开成两个单位出租，都会变成两单位，租金升幅会被限制到1%到2%。但这法律最恶劣的后果，是业主自住，可能收不回独立屋里任何一层。因为由于邱信福的［非法单位合法化］（见上１），独立屋合法化变成两单位后，如果任何一层里有残疾或老年租客，业主凭“屋主自住”的法律程序，是不能收屋的，除非业主自己本身也是残疾或老年，或者动用艾利斯法。这不合情理的条款，在一月份成为法律。三藩市地产协会，立刻行动，在一月份向法庭正式提出了诉讼案，力图推翻这法律。这个法律把独立屋业主打到奄奄一息，却仍然不是最致命的。
4）Avalos在12月还提出，5到10年不发建筑许可证给任何合法迁出过租客的物业，即使这些房子是业主自住收屋，即使这些房子自然灾害烧毁震塌了，都不发牌照重建！对于这极度非人的法律，今年一月，小业主协会愤然对此法案提出控诉。
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5）第九区市参事Campos在一月提出，艾丽斯法收屋时，搬迁费要升到两年租金差价约五万元，即（市价租金 – 现时租金）x24个月。假如长期租客现时租金是$1000，市价租金是$3100，业主要赔偿的搬迁费是5万美元，老人残疾人另加3千5，比现在的5千多到8多千翻几倍！他下一步要把业主自住的搬迁费升到同样的幅度。这条提案3月25日一读，亚裔选民协会组织到场反对。6个小时的听证会，有9成的意见都是反对的，但竟然通过一读！三藩市的法案，是要经过三读和市长批准，才成为法律。一般，三读的结果不会与二读相反，二读与一读不会有太大区别。鉴于2），市长也不会否决这条法案。因此，一个月后，三藩市业主通过艾利斯法收屋，要付约五万搬迁费！同时也有计划，几个月后，自住收屋也会应用同样的搬迁费。另外，此法案规定，如果业主不能一次过付清搬迁费，必须公布自己财产，才可获准向租客进行分期付款！天理何在？自己的房子，收回来还需被清算，还要倾家荡产地送走霸占你房子的人！
6）州参议员Leno在二月提出SB1439，三藩市业主必须拥有物业5年，才能做艾丽斯法。亚裔选民协会在收集实体签名反对。否则，这条法案在一党垄断的情况下，会开直通车迅速通过。
7）州众议员Ammiano在三月提出AB2405，以后都不许三藩市业主行使艾丽斯法，除非市政府能建造足够的可负担单位。三藩市可负担房屋建造数量远远不够。这法案通过，即无限期不许业主收屋。以防此法开直通车通过，亚裔选民协会在收集实体签名反对。
不要以为艾丽斯法只适用于大业主。独立屋的，如果上下两层都出租了，或者自住一层、出租一层、或者姻亲合法化了的单位，这些独立屋都必须用艾丽斯法收屋，才可迁出租客。现在这三条法案基本禁用了艾丽斯法，三藩市小业主，无论是要卖屋、兑现救命、离婚、结业、破产、还是遗产处理，都不能迁走租客，收屋自用。所以，一旦把单位出租，业主可能永远失去自用的机会。
政府严重侵害业权，将会导致眼下的这代业主丧失物业、纷纷破产。租客朋友虽然眼下得到利益，但随着业主的消失，出租业每况愈下，出租单位越来越难找，租金越贵。政府不但没有发掘措施，缓解严峻的租务关系，反而使用权力，鼓动邻里间的对立，发动对业主的斗争。无论是租客还是业主，都必须反对这些法律法案，才是共同生存下去的途径。
忍无可忍的三藩市业主和正义市民，请马上行动进行反对：
1）加入小业主协会或业主团体进行抗争。
2）下载[反对AB2405和SB1439请愿书]，在4月15日前签名，邮寄到请愿书里的回邮地址。所有加州居民都可以签：Oppose_Anti-PropertyOwner_SB1439&AB2405。我们需要实体签名，彩色复印36份，邮寄到两院的司法和住房委员会成员手里。这是最大效力的。
3）致电以下2位州参议员, Oppose Anti-Property Owner Bill SB1439：
* 司法部主席： Senator Hannah Jackson, (805)965-0862
* 住房部主席： Senator Mark DeSaulnier, (916)651-4007
4）致电以下2位州众议员, Oppose Anti-Property Owner Bill AB2405：
* 司法部主席： Assemblyman Bob Wieckowski, (916)319-2025
* 住房部主席： Assemblyman Ed Chau, (916)319-2049
http://www.asianamericanvoters.org/rent-control/anti-spo/

万得福

SB1439&AB2405， 嘿嘿。